房地产调研报告
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房地产调研报告 篇1
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。
xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了39.54%,xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征:包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1)商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发量居XX市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,20**年(1—6月份),xx住宅均价达到5894.43元/平方米,与去年同期相比,价格增长了39.57%。另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入20**年以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,20**年(1—6月份),xx住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了51.32%。
从上表可以看出,xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看,高档楼盘主要集中在xx中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为XX市的一个开发热点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2)xx商品住宅市场供求关系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套,1—6月总供给13299套,市场总销量为8950套,总体供销比为1.49:1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动,XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降28.94%。
同时,国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20**年最新调研数据显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示:5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
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5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20**年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。其中,90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的情况来说,xx90平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的40.17%,90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成,根据其房地产发展特点,下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析:
(一)xx中心区
20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米,较去年同期上涨2152.88元/平方米,涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月达到价格高峰,为7286.34元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况,主要由两方面因素造成,首先xx中心区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付能力,楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选择坚挺,仅有少部分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块崛起带动周边区域发展,从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(二)古田片区
20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米,较去年同期上涨1516.4元/平方米,涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为68.59%。
从成交价格情况来看,尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升,但与去年同期相比,在全市各区中价格涨幅居末位,仅仅高于青山片区。另外,成交方面,古田仅成交1195套,跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完善,所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,市场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目可以成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈形成,都将在很大程度上改善古田区域的城市环境,为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米,较去年同期上涨1694.93元/平方米,涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降42.06%。
从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调。受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(四)东西湖片区
20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米,较去年同期上涨1431.83元/平方米,涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售情况,该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在郊区,面对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前情况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件限制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合,才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看,高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在这里修建保税物流中心,发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系,加快异地置业的脚步,为下一步楼市的繁荣奠定基础。
房地产调研报告 篇2
20xx年9月8日至11日,黑龙江省建设厅房地产处组织举办了估价师继续教育培训,参会的估价师来自省内各个地市。徐处长特意从天津聘请了张弘武老师前来讲解,徐处长本人也针对我省的现状进行了讲解和提示,又让各地市的资深估价师介绍自己地方的估价业发展情况和建议,获益匪浅。在这三天里,我们同行间也有了相互交流的机会。我们边学习、边调研,初步有了一点想法。
一、我省房地产估价行业发展现状
(一)房地产估价机构发展速度较快,数量多,良莠不齐,估价机构规模普遍偏小,竞争力弱,品牌意识尚未树立起来。
20xx年的《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》,自20xx年12月起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制,体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的,均可以申请成立专业房地产估价机构。许多有创业意识的人借此机会大举进入房地产估价行业,纷纷成立估价公司。但多为4-10人的小公司,资质低,法人多为赚钱而赚钱,事业心弱。
(二)估价需求缺乏主动性。
张弘武老师讲的对,在西方经济发达国家,房地产估价专业人士的社会地位与律师、医生一样,是非常高的。西方很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问,其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国,几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助,绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜,其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里,估价就是走个流程,从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。
(三)估价勘察草率。
有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察,甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。有的机构不安排估价人员去现场勘察,只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时,出于成本与收益不对等的考虑,不安排估价人员现场勘察,其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成,室内照片则胡乱拼凑。
(四)回扣风盛行。
商业贿赂是市场经济的通病,是制约市场经济正常运转的毒瘤。国家从上到下非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中,但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重,其严重不在于涉及资金量大,而是“量小比例大”。量小,是指估价收费低,估价行业相对其他行业来讲,每单估价业务收费低,尤其是目前估价业务竞争激烈,各估价机构估价收费标准竞相调低;比例大,是指回扣比例占总体估价收费的比例大,哈市某银行以明文形式要求回扣40%,再加上给银行业务员的提成,回扣总比例甚至高达60%-70%,这是任何一个行业无法承受的。
(五)估价机构间业务竞争无序。
企业间竞争提倡的是产品质量竞争,由于估价机构所提供的估价产品在客户心中没有统一的标准来衡量,而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出,相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。“客户定价法”成为了估价方法,受估价目的所限,哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求,委托方就将估价业务委托给该家机构做。估价机构以客户期望价格迎合客户,以取得业务。滋生了估价机构为承揽估价业务,竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。
二、解决对策和建议
一把锋利的刀,如果管理得当,用在正当的地方,能够为社会创造财富;如果放任对刀的管理,刀可能沦为邪恶人杀人抢钱的工具。当杀人抢钱比安分守己能够带来更多的报酬并不必为此承担任何风险,杀人抢钱就会成为一种趋势。因此说,游戏规则必须制定好、贯彻好!
(一)加强行业管理,成立地方估价学会,发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会管理,建设主管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理,其他工作,如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担。
(二)严格市场准入。执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列,根据人才的“宝塔结构”,房地产估价师应分高级和中级,初级应为估价员,并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制,即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定,跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级,必须经过考核,考试,注册,才能取得资格,并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务。而且要实行估价人员责任制,评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师,所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效,其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效,涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。允许二级机构到外地承接业务,但要有控制范围,要比一级低一个档次。
“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应,要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法,其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限,一般应增加2-3年,笔试内容涉及业务面要宽,要增加面试,注册时要提供2-3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册(满五年以上的充其量只能从事估价员工作,但最好不开这个口子),受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧,直至形成非常严格的`标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽,根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定,每一个等级机构有注册资金,估价师人数,总体从事评估人数,机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准,如三个等级评估机构的估价师人数应增加,尤其要规定一、二级机构必设高级估价师,所有机构执业人数不能以抽象的70%的比例作限定,而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员,还应增加评估所硬件设施和信息储存量(将来信息共享,应规定评估所有提供信息的义务)的要求。
(三)由政府或学会牵头,由各估价机构参与签订自律条约,只允许以国家规定的收费标准的六折为最低折扣进行价格竞争,如有违反,坚决进行价格处罚,直至吊销资质,并在报纸等重要媒体公布自律准则,让各大银行等需求方知晓。对违反者加大处罚力度对于参与压价竞争、给回扣、与客户勾结出具虚假报告、隐瞒真相出具不实报告、为外来报告盖章收费等违规行为,一经查实,要依法按规处理,涉及估价师职业纪律和职业道德的,由行政部门或行业协会予以行政处罚或行业处分。要淘汰一批不合格的机构,要打击走穴估价师,取消他们的从业资格。
(四)扶植业务过硬的估价机构。应有重点地扶植一批有实力、有发展后劲的估价机构,给予业务上的指导和支持。要突出机构信誉品牌,宣传几家信誉品牌过得硬的机构。应强化对机构人员的动态管理,鼓励从业人员取得多重资格。扶植执业的估价师队伍,保护他们的利益。仿效发达国家和地区的做法,确定估价师不同层次(例如:高级估价师)的标准,强化估价师个人品牌。
三、结语
在我国,市场经济仍是初级发展阶段,中介行业的发展较发达国家尚有一定差距。我们估价行业的发展,应有外延发展转入内涵发展。控制数量,提高质量。真正让有知识的从业人员得到尊重,吸引更多有素质,愿意从事本行业的人员加入到我们的队伍中!
房地产调研报告 篇3
当前,××中心城区房地产业发展减缓,出现了房屋滞销、有价无市等现象。如何促进××中心城区房地产业持续稳定健康发展,成为摆在我们面前急需破解的重要课题。
一、房地产业发展现状
据国家发改委公布的统计数据显示,今年1-7月,全国房地产销售面积27743万平方米,同比下降10.8%;在我国东南部某些地区,房价降幅从10%到40%不等。在房市房价低迷的影响下,全国土地供应总量同比减少25.27%,供应的土地也并未能如期成交。上半年以来,我国各地频繁发生退地事件,招拍挂地块不断遭到流拍。
××中心城区房价目前尚未偏离正常幅度,比丰城、樟树略低,比高安略高,比萍乡、新余城区房价低10%左右。然而,1-8月,××中心城区商品房销售面积37.31万平方米,同比下降44%。同时,1-9月中心城区共出让土地18宗,面积363.1亩,同比下降79%;成交金额27860.29万元,同比下降59%。××中心城区楼市低迷,主要是由于全球房地产业发展滞缓、国家宏观调控、媒体大肆宣传、购买者理性应对持观望态度等原因造成。
二、××房地产发展的依赖条件
房地产市场发展的原动力是工业化、城市化推进和居民收入增加,三者共同作用推动房地产市场发展。
1、工业化进程的快慢。工业化进程的快慢直接影响、限制房地产业的发展。一方面,工业化促进房地产其他动力要素的发展,如人口城市化率、财政收入增加、居民收入增长、第三产业发展等;另一方面,工业化与房地产息息相关,两者相互促进,这种相关性在工业化由初期向中期迈进的加速时期表现得尤为明显。美国经济学家西蒙·库兹涅茨研究表明,二产增加值占gdp比重达到40%-60%时,工业化进入中期。20xx年,××三产比例为22.23:50.25:27.52,第二产业比重首次突破50%,其中工业增加值占gdp比重达到42.9%。从数据上看,××已经进入工业化中期。
2、城市化进程的快慢。城市化进程的快慢与房地产业的发展状况有直接的正相关性。一方面,城市化进程推动房地产业蓬勃发展;另一方面,房地产业的健康发展有助于聚集更多的人气,提高城市化水平。近年来,我市为做大做强中心城区,繁荣房地产市场,出台并实施了一系列举措,从打造“江南生态休闲城市”到建设“中部地区最佳宜居城市”,从全面推进“三大战役”到利用3年时间全面实施“13579”绿色工程,从实施“一心三轴五组团”发展战略到全面实施人口倍增计划等等,中心城区发生了翻天覆地的变化。20xx年,××中心城区面积45平方公里,比20xx年扩大26平方公里;城市化率为35.62%,比20xx年提高10.82%。世界发展历程表明,当城市化率在30%-60%时,城市化进程处于高速发展阶段;当城市化高速发展时,房地产业也将高速发展。目前,××中心城区现有人口27万左右,根据城市化发展人口5年倍增计划,20xx年人口将达50万人。如果新增人口有60%要买房,按人均25平方米计算,到20xx年需要的住房面积为345万平方米,每年需要69万平方米。随着城市化进程的加快,这一数字还将扩大。因此,××房地产市场 “低迷” 是暂时的,从长远来看,随着全国房地产业调整结束,××房地产业也必将迎来一个较长的快速发展期。
3、居民收入增长的快慢。居民收入增长的'快慢直接影响房屋价格的高低。20xx年,××居民消费观念仍停留在“居者有其屋”。八年来,随着居民收入的快速增长,城镇居民住房消费需求也不断增长,消费观念从原来的“居者有其屋”转变为“居者优其屋”,住房价格也一路攀升,从最初的350元左右上涨到现在的2400元左右,××房地产业空前繁荣。20xx年,××人均gdp为1242美元(按照20xx年平均汇率1美元兑换7.6039元人民币计算)。依据国际统计经验数据,当人均gdp在800-4000美元时,房地产市场将进入高速发展期。据此推算,××房地产市场正处于高速发展期。若按年均8%的gd增长率计算,达到人均gdp4000美元需要14年时间,也就是说,××房地产市场快速发展还将持续14年。此外,由于××撤区设市时间较晚,居民消费的比重低于同等发展程度的城市,房地产市场发展的“黄金期”还将更长。
三、几点建议
近期,国家陆续出台了一系列政策,如居民首次购房最低首付款比例从30%减至20%,个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税,个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点,首次购买90平米以下住房契税从3%-5%统一下调到1%。为使××房地产业发展尽快摆脱低迷状况,在用好用足国家政策的基础上,建议从以下几个方面激活房地产业发展。
1、继续稳定房价 。××房地产业在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都有二线城市的“后发优势”,市场相对健康,其发展应以“稳定”为主基调。在此前提下,政府既可以灵活地运用国家出台的扶持政策、财税措施进行调节,也可以成立房地产协会等民间组织,约定房屋价格降幅底线,避免价格巨大波动。同时,积极引导、鼓励企业主动采取措施赢得市场,实现政府、开发商、老百姓“多赢”的格局。
2、控制供地规模。20xx年,××中心城区出让土地面积1792.771亩,房地产市场投放量达到20xx、20xx、20xx三年总和,在一定程度上冲击了房地产业健康发展。因此,要严格控制供地规模,房地产开发规模每年开发要控制在40万平方米左右。一方面,要建立科学合理的土地投放机制,按照“控制总量、协调发展”的原则,以销定量出让土地,维护房地产市场秩序。另一方面,要建立房地产联席会议制度,由市政府分管领导主持,市政府办、发改委、国土、城建、房产等相关部门参加,制定房地产开发年度计划、土地供应计划,确定开发建设规模、区域分布及结构比例、基础设施配套建设项目。同时,调节城市投资规模,控制国民经济和城市发展节奏,使城市土地资源配置和房地产业效益都达到最优化。
3、加大扶持力度。一是对房地产信贷资金实行区别对待。鼓励和引导金融机构支持房地产业发展,对开发企业资质好、自有资金比例高、房屋性价比高和销售前景较好的房产项目,加大信贷支持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。根据不同地段、不同时期以及客户情况,适当降低交易起始价。三是适当放宽项目开竣工期限。四是调整商品房预售许可条件。对开发企业完成项目用地的征地拆迁、建筑报建、开始房屋基础全面施工、确定施工进度和竣工交付日期的,可给予办理商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产开发过程规费进行一次清理,没有政策规定的坚决取消,能降低标准的尽量降低标准,能后置的尽量后置,能放开的坚决放开。
4、出台购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人口在中心城区购房面积在90平方米以上,可办理家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入稳定、信用良好的个人第一次购房,可适度放宽贷款比例。三是延长公积金贷款期限。贷款期限不超过借款人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实行购房退税或减免税费。如对个人购买相应区域内普通商品房、存量房的,按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分“给予全额补贴”。
5、调整经济适用房和廉租房政策。20xx年,××中心城区经济适用住房建设总量为8万平方米,销售最高限价为960元/平方米,远低于商品房市场均价。要调整经济适用房政策,全面推行保障性住房分配货币化。经济适用住房全面推行货币补贴方式,停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民,在购买普通商品房时,由政府给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主,实物配租以及租金核减为辅方式,适时提高廉租住房保障标准,扩大租赁补贴保障范围,做到应保尽保。
6、加大土地收储力度。土地储备的运作基于市场未定的预期,在一定的时期内,市场会保持稳定的供给量,政府持有土地对住房价格的稳定作用大于其他利好政策对住房价格的促进作用。在房地产市场暂时低迷时,政府可以“反弹瑟琶”,将城市规划扩建新增土地、城区内分散的闲置土地、无使用权人的土地、土地使用期已满的土地、未按合同要求使用或无力开发的土地,采取依法征收、征用、收购、收回等方式,统一储备起来,以规避风险、延后开发,获取土地增值收益,保护房地产业发展的稳定。
房地产调研报告 篇4
近期,由市统计局牵头,就准旗房地产开发情况进行了专项调研。此次调研活动共走访了21家房地产开发公司,实地考查了都市雅园经济适用房、锦丽苑、名盛园商住小区、桃园盛景商住小区等小区的建设情况,走访了部分小区住户,听取了各房地产开发公司的情况介绍。通过调研,了解了全旗房地产业发展现状及存在的问题。
近年来,准旗在工业经济迅猛发展的带动下,经济社会实现了跨越式发展,城乡居民收入逐年增加,生活水平不断提高,固定资产投资快速增长,前三季度累计完成401亿元。为遏制房价过快上涨,抑制投资、投机性需求,促进房地产市场平稳健康发展,国家和地方先后出台了一系列政策,从限贷、限购、限外、限价,到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给等各个方面加强了房地产市场的宏观调控。在此背景下,前三季度准旗房地产市场运行稳中有升,一方面,房地产业继续保持高位运行,新开工面积多于去年,施工规模继续扩大;另一方面,市场销售稳中趋缓,价格涨幅有所回落,市场观望氛围渐显。总体而言,全旗房地产市场运行正朝着宏观调控预期方向发展。
一、20xx年前三季度房地产运行情况:
1、开发投资继续高位运行,住宅投资增速加快
三季度,全旗共有房地产开发企业45家(其中资质企业24家),启动开发项目65个,计划总投资达100.96亿元,累计完成投资46.55亿元,同比增长548.6%,比前四年累计完成额高出0.55亿元,达到有史以来最高。其中:住宅投资31.7亿元,同比增长521.6%;办公楼投资3.58亿元;商业营业用房投资7.33亿元;其他投资3.94亿元。住宅投资占总投资的比重达68%,处于主体地位。
2、资金来源逐渐趋紧,自筹资金和其他资金成为主渠道
前三季度,全旗共开发65个项目计划总投资100.96亿元,到位资金39.55亿元,资金到位率为39.2%,缺口资金约7亿元。
据调查,8成房地产商资金缺口大,来源趋紧,主要受信贷收紧等因素的影响,国内贷款在资金来源中所占比重下降,自筹资金和其他资金所占比重提高。前三季度,在所有资金来源中:国内贷款1.28亿元,同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自筹资金、其他资金分别为38.6亿元和6.67亿元,分别增长3512%和156.5%,所占比重分别由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建设进度加快
准旗保障房建设有序推进,至9月底,全旗已开工建设各类保障房5024套,其中新开工3486套,开工率为100%;施工面积为128.45万平方米,其中:廉租房4.87万平方米、公共租赁住房1万平方米、经济适用房2.4万平方米、各类棚户改造120.18万平方米;累计完成投资6.07亿元,其中:廉租房0.26亿元、公共租赁住房0.07亿元、经济适用房0.34亿元,各类棚户改造5.4亿元,住房保障工作进度居全市前列。
4、商品房供销出现明显差距,成交数量下滑
从供应方面看:前三季度,全旗商品房屋施工面积364.1万平方米,在建规模同比增加248.6万平方米,增长215.2%,增速比上年同期提高7.6个百分点。其中,商品房新开工面积330.37万平方米,增长297.9%。由于大量房地产商加入保障房开发建设中,使得房地产投资规模继续扩张,未来房源供给充足。
从需求方面看:1-9月,全旗商品房竣工面积70.58万平方米,同比增长70%,7、8、9月销售面积分别为18.94万平方米、28.86万平方米、29.36万平方米,同比分别下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月销售量分别为1201套、1897套、1936套,同比分别减少244套、486套、1599套;第三季度销售额14.94亿元,同比下降55.9%,住宅平均售价略有下降。9月本是商品房销售的传统旺季,但由于受限购环境和调控政策影响,明显呈现出金九成色不足,银十开盘不畅,所签售合同不到20%,销售面积也仅为存量房的10%。主要原因是开发量较多,而且购买群体多为本地储户,加之宏观调控政策进一步趋紧,房贷收紧,限购扩大,贷款利率上调,投机性购房获利必然减少,大部分消费者购买意愿下降,加之政府搬迁尚未明确,使大部分购房者持观望态度。另据历年来统计数据显示:1990-20xx年全旗城镇累计开发商品住宅面积为723.81万平方米,全旗20xx年城镇常住户数以7.27万户估算,这样平均每户理论住房面积达到99.56平方米,不难看出到今年年底房地产市场已基本饱和。
二、准旗未来房地产市场走势情况
总的来看,政策调控的累积效应对房价上涨的遏制作用已逐渐显现,未来房地产市场随着宏观经济不确定因素的增多及调控力度的增大,短期内房贷政策收紧的态势将不可能放松,加息和提高存款准备金率的'货币政策仍将延续。在调查中,六成房地产商认为照目前速度和开发量,我旗房地产市场将很快饱和,形成供大于求的局面,市场销售将迎来一个拐点,房价上涨空间不大,而企业为了回笼资金,降价打折出售是唯一的明智选择。因此,为了缩小供需矛盾,政府应适度控制房地产建设规模,让投资需求回归理性化,从而使房地产市场有序健康发展。
三、需要关注的几个问题
1、各大房地产企业资金缺口压力大
准旗几家较大的房地产商资金来源主要靠自筹,融资压力很大。筹资压力问题在承担保障房建设的企业中也普遍存在,今年全旗各类保障房建设任务为4434套,总量比去年增长23%,在规模扩大的情况下资金到位率却有所下降,存在较大缺口。因此,我旗应在积极争取中央财政补贴的同时,从各方面多渠道筹集资金,弥补保障性住房资金存在的缺口,加快推进保障性安居工程建设,加大保障性住房供给,改善住房供给结构。
2、房地产项目审批手续复杂,审批流程长,在一定程度上影响了项目开工进度。
3、部分保障房建设项目供电,供水、供暖、室外管网等基础设施不到位,导致项目建设进度缓慢。
4、保障房开发用地不足。由于旧城改造拆迁难度大,不能整体拆迁,使得房地产开发项目容积率变小,部分项目难以大规模开工建设。
房地产调研报告 篇5
当前,国家正值全面建设小康社会新的历史时期,各行各业都在迅猛发展,房地产作为社会发展的基础产业,必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言,如何抢抓机遇,立足自身特点,加快推进房地产业的快速健康发展,笔者结合十余年从事房地产工作的经验,以宣恩县城为例,提出以下一些思考。
一、以住宅建设为主体,大力开发城市小区、新区,不断推进城市化进程
住宅业是房地产业的主体,这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快,城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现,住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言,城市的规范性建设才刚刚起步,房地产业的发展仍然要以住宅业为主体,并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划,新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机,着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中,要坚持“一主体两突出”,即以建住房为主体,突出山城特色,突出文化内涵,切不可盲目标新立异,更不可以商务为主体,而要立足县情,以满足人们的居住生活为首要目标,建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人,按平均每户人计算,需新增万套房子,其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见,在西部地区县级城镇发展中,在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体,这是由客观现实所决定的。
二、以危旧房屋改造为重点,全面实施旧城改造工程,不断优化城市结构,提升城市功能
西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代,形式单一,结构简单,功能低下,基本上呈火柴盒式紧密排列,且道路狭窄,环境欠优。现在,随着城市发展建设步伐加快,人们生活水平日益提高,旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此,全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口,在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中,要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯,讲究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化环境,提升档次,让新建房既有现代气息,又具传统内涵,寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法,直接解决拆迁矛盾,让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场,因为它是一个城市文明的`窗口。最大程度地发挥广场的整体功能,以广场的建设来进一步推动旧城改造,从而不断优化城市结构,提升城市功能。
三、以培育房地产开发企业为支撑,着力整合房地产业市场要素,全面促进县域经济发展
房地产开发企业是房地产业发展的必然产物,是城镇化建设的主力军,它能广泛地吸纳社会资金,整合市场要素,推进住房商品化进程,促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步,开发还很不够,面临的突出问题就是有市无场,市场发育不健全,市场运作不规范,从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题,当务之急是积极培育房地产开发企业,因为企业是市场主体,只有充分发挥房地产开发企业的主体作用,优化资源,不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素,才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜:
一是降低准入“门槛”,以四级房地产开发企业为例,其注册资本金应降低到万元;
二是加大政策支持力度,要对新设立的房地产开发企业,从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等;
三是建立规范化的房地产开发经营市场,严禁任何单位以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。
四、以拉动消费、扩大需求为目标,逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策,切实提高居民生活水平
据调查,西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差,属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的,但居民的购买力不够是直接主因。因此,在发展房地产业的过程中,要充分考虑这一阶层的利益,尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力,除了加速经济发展以外,一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷,让他们通过这一形式获得购房资金,实现购房愿望,以此拉动住房消费,扩大社会需求,不断提高居民生活水平。
在住房公积金制度方面重点抓好:
一是建章立制,规范管理,目前就公积金制度而言,仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的,还要颁布实施细则及相关的管理制度;
二是理顺机构,统一号令,要严格按照国务院的有关精神,以市(地州盟)设立住房公积金管理中心,县(市)设立分中心,实行垂直“一条边”管理,统一核算,整合实力,规避风险。
三是强化归集、发展个贷,提高住房公积金缴存比例,单位及职工个人各为以上,扩大覆盖面,住房公积金制度要推广到乡镇。
建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制:
一是要发展政策性住房贷款,大力发展住房公积金个人贷款业务,降低职工购房成本;
二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度,要根据当地住房发展规划,合理核定个人住房贷款规模,规范担保行为,简化办事程序,方便个人贷款,增强购房能力。
房地产调研报告 篇6
当前,国家正值全面建设小康社会新的历史时期,各行各业都在迅猛发展,房地产作为社会发展的基础产业,必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言,如何抢抓机遇,立足自身特点,加快推进房地产业的快速健康发展,笔者结合十余年从事房地产工作的经验,以宣恩县城为例,提出以下一些思考。
一、以住宅建设为主体,大力开发城市小区、新区,不断推进城市化进程
住宅业是房地产业的主体,这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快,城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现,住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言,城市的规范性建设才刚刚起步,房地产业的发展仍然要以住宅业为主体,并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划,新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机,着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中,要坚持“一主体两突出”,即以建住房为主体,突出山城特色,突出文化内涵,切不可盲目标新立异,更不可以商务为主体,而要立足县情,以满足人们的居住生活为首要目标,建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人,按平均每户人计算,需新增万套房子,其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见,在西部地区县级城镇发展中,在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体,这是由客观现实所决定的。
二、以危旧房屋改造为重点,全面实施旧城改造工程,不断优化城市结构,提升城市功能
西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代,形式单一,结构简单,功能低下,基本上呈火柴盒式紧密排列,且道路狭窄,环境欠优。现在,随着城市发展建设步伐加快,人们生活水平日益提高,旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此,全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口,在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中,要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯,讲究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化环境,提升档次,让新建房既有现代气息,又具传统内涵,寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法,直接解决拆迁矛盾,让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场,因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能,以广场的建设来进一步推动旧城改造,从而不断优化城市结构,提升城市功能。
三、以培育房地产开发企业为支撑,着力整合房地产业市场要素,全面促进县域经济发展
房地产开发企业是房地产业发展的必然产物,是城镇化建设的主力军,它能广泛地吸纳社会资金,整合市场要素,推进住房商品化进程,促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步,开发还很不够,面临的突出问题就是有市无场,市场发育不健全,市场运作不规范,从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题,当务之急是积极培育房地产开发企业,因为企业是市场主体,只有充分发挥房地产开发企业的主体作用,优化资源,不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素,才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜:
一是降低准入“门槛”,以四级房地产开发企业为例,其注册资本金应降低到万元;
二是加大政策支持力度,要对新设立的房地产开发企业,从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等;
三是建立规范化的房地产开发经营市场,严禁任何单位以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。
四、以拉动消费、扩大需求为目标,逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策,切实提高居民生活水平
据调查,西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差,属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的.,但居民的购买力不够是直接主因。因此,在发展房地产业的过程中,要充分考虑这一阶层的利益,尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力,除了加速经济发展以外,一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷,让他们通过这一形式获得购房资金,实现购房愿望,以此拉动住房消费,扩大社会需求,不断提高居民生活水平。
在住房公积金制度方面重点抓好:
一是建章立制,规范管理,目前就公积金制度而言,仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的,还要颁布实施细则及相关的管理制度;
二是理顺机构,统一号令,要严格按照国务院的有关精神,以市(地州盟)设立住房公积金管理中心,县(市)设立分中心,实行垂直“一条边”管理,统一核算,整合实力,规避风险。
三是强化归集、发展个贷,提高住房公积金缴存比例,单位及职工个人各为以上,扩大覆盖面,住房公积金制度要推广到乡镇。
建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制:
一是要发展政策性住房贷款,大力发展住房公积金个人贷款业务,降低职工购房成本;
二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度,要根据当地住房发展规划,合理核定个人住房贷款规模,规范担保行为,简化办事程序,方便个人贷款,增强购房能力。
房地产调研报告 篇7
近年来,随着住房制度改革逐步深入,国家宏观经济政策驱动,全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展,在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件,有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业,对改善居民住房状况起到了关键作用。然而,从我县房地产市场现状分析,也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视,于近期组织人员对1998—20xx年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研,针对该行业发展中存在的问题,制定了一系列行之有效的举措,积极引导该行业持续健康发展。现就1998—20xx年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下:
一、1998—20xx年我县房地产市场运行情况
(一)国民经济快速发展,人民生活不断改善。1998—20xx年,我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到20xx年的96.5亿元,财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元;城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元,农民可支配收入由3318元增至4702元。
(二)房地产发展势头良好,已逐渐成为重要产业。1998年以来,我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。20xx年完成房地产投资额2.97亿元,有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展,房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。
(三)土地供应情况(表格附后)。1999—20xx年,我县房地产市场从无到有,处于发展期,土地供应量也逐年上升,加上旧城改造,至20xx年达到最高,项目数有26个,供应量为18.5894公顷,其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷,占当年供应总量的44.4%。20xx年由于政府宏观干预,我县房地产市场进入低谷期,土地供应量最低仅为2.8854公顷,到20xx年开始复苏,供应量有所增加,达10.6276公顷。从供地来源看,存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。20xx年开始,国家宏观调控政策实施,对增量土地使用略有下降,加大了旧城改造力度。另外,我县商业、市场、旅游等用地供应不多,这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来,我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷,而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷,市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷,可见在经营性用地供应中,住宅用地还是占绝大部分,基本上集中在城市规划区内。
(四)房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示,1998—20xx年房地产开发投资额波动较大。20xx年为历年最高,共完成投资额5。73亿元,比20xx年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米,减少2.2%,竣工房屋面积23.3万平方米,减少5。3%;商品房销售面积16.4万平方米,减少16.8%;年末商品房空置面积6.9万平方米,增长102.9%。
(五)房地产市场购销两旺,房地产价格稳步上升。1998年以来,房地产销售总量年均保持在15万平方米以上,其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示,我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米,增长到20xx年的2200元/平方米,6年涨幅达83%。
(六)购房动机发生变化,由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化,由原来自住转向以营利为目的。据20xx年房展会统计,我县居民购买外地房产,70%以上是商铺。
(七)行业规模迅速扩大,打造品牌房开企业。截止20xx年底,全县房开企业发展到43家,比去年增加了8%。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24%,一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。
(八)房地产金融业发展良好,为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至20xx年末,我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元,6年间增长了2.12倍。20xx年末,房地产贷款比去年同期增长1.38%。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种,个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据,我县在20xx年以前个人购房信贷廖廖无几,在20xx年个人购房信贷也只有623万元,仅占信贷总额的0.99%,而在20xx年个人购房贷款额就有8554万元,比20xx年增长13.7倍多,占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预,到20xx年6月个人购房信贷比例虽有所下降,只有8.74%,但其总额已有8904万元,比20xx年增长350万元。由此可见,我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境,也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。
(九)房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始,在摸索中不断发展,现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。20xx年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》,从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主,确保了拆迁双方当事人的合法权益,体现了公开、公正、公平性。同时,20xx年又规范了农村村改拆迁管理工作,出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。
(十)存量房产交易活跃,健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后,存量房产交易活跃。20xx年存量房成交量达47.49万平方米,比上年增长42.70%。同时,启动经济适用房,健全住房供应体系。不同层次住房供应方式,满足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城乡居民住房条件,我县城镇居民人均住房面积达到35。9平方米,农民人均建筑面积达到35。1平方米,居全市前列。
(十一)住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来,安居工程(经济适用房)改变了原来以单一途径的集资合作建房,转为解决机关干部、工矿企(事)业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止,国家先后下达我县安居工程(经济适用房)建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系,解决最低收入家庭住房困难,县房改办根据市、县政府有关工作部署,拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底,我县最低收入家庭居民258户,符合廉租住房登记的有215户(目前我县准备在昆阳镇试行)。
二、1998—20xx年我县房地产市场基本特点分析
1、繁荣经济强硬支撑。近年来,我县经济保持较快发展速度,20xx年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比,分别增长71%和125%。随着经济快速发展,居民生活得到明显改善,20xx年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元,与1998年相比增长191%。
2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早,目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民购房积极性,从而释放出潜在的巨大住房消费能量。
3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负,降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%,20xx年6月国家清理取消了47项建设性收费,20xx年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取,非住宅交易管理费按12元/平方米收取,;二是推出个人住房贷款,增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来,我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。
4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数,即“食”在消费总支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%,比全国平均40%低8.6个百分点,这正是增加住房消费的大好时机。另外,我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠,而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标,这给我县房地产市场注入了强大的活力。
5、城市化进程加速发展。近年来,我县积极推进城市化进程,加速了城镇人口聚集。据统计资料显示,20xx年我县城镇总人口达84.1万人,比1998年增长4.7%,此外,加上每年上万外来务工人员,这无疑给我县住宅产生巨大需求。
三、1998—20xx年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析
总体32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上说,我县房地产市场化程度较高,房地产业保持较快健康发展势头,但同时也存在一些问题:一是住房供应与居民需求的矛盾较突出,经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多,小户型较少,提高了商品房均价;二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展,部分房开企业的自我约束机制不够完善,导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题;三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快,导致了房地产业发展缓慢。20xx年全县房地产开发企业就有43家,而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元,而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并没有出现较大增幅,可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显,也没有产生规模效应;四是土地价格偏高,以及少数乡(镇)土地供应缺乏计划,土地供应量过大,导致房地产开发商大量圈地,商品房用地供应缺乏详细规划,随意性大;五是工薪阶层购房困难,房屋空置率和空关率增大。据统计,我县房价上涨的同时,空置率和空关率也随之增大。20xx年空置率为3.5624万平方米,20xx年则上升为5。4121万平方米。20xx年,我县商品房均价由20xx年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平,双职工家庭年收入2.36万元推算,如一个家庭买60平方米商品房,不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买,提高了空置率和空关率,而真正需要购房的工薪阶层,因经济问题而难以购房,形成了工薪阶层购房困难,空置率和空关率却加大的矛盾;六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家,其中仅有5家是2级资质的企业,其余都是3、4级企业,因而群体素质较低;七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构,规模较大的为数不多;八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上,存在协议、拍卖出让两种形式,由于两种形式并存,造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等;九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今,住宅精品少,小区品位都较低,上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。
四、保持我县房地产市场持续健康发展对策
1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施;将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合,同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施,真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上,制定好近、远期房地产开发计划,正确处理好“度”和“量”的'关系,以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”,适时调控开发结构,今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求,特别要关注“平民住房”,要重点向中、低收入家庭倾斜,使他们买得起房,有房子住。
2、要加强对房地产发展研究,提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究,逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,加强宏观调控能力,并正确引导房地产的投资和消费,建立健全房地产市场预警机制。
3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求,保持土地合理的供应量和供应比例,加大经济适用房建设,限制高档住宅的盲目开发和大规模建设,以防止出现积压;二是要增强房地产市场透明度,给房开商创造平等竞争环境。同时,要科学、合理制定招、投标办法,防止地价以“天标”中标;三是要加快建立房地产市场监测体系,对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈,以引导房开企业做好市场的细分和定位,避免盲目性,并有利于政府及时进行宏观调控。
4、要盘活存量土地,增加土地有效供给,确保适度土地供应总量,逐步建立梯度土地供应体系,尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快,建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此,要适度拓展该县发展空间,提高土地供应能力。加大基础设施建设,利用好闲置土地,改革现有土地产权交易制度,促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间,按时交地,确保用地计划顺利完成,逐步建立梯度土地供应体系,满足不同层次住宅需求。
5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预(销)售管理,规范商品房销售环节,解除购房者后顾之忧;二是要加强房产经纪机构管理,规范房地产中介行为;三是要简化房产交易手续,提高办证速度。
6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品,提高住宅建设品位,严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头,推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境,优化套型设计,充分合理利用空间,注重资源的充分节约和综合利用,建造生态住宅,使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施,严格入市门槛,对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业,通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时,制定一些优惠政策,向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜,使企业做大做强,以适应入世后的新形势。
7、要加大经济适用房建设力度,改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面:一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作,改革房地产开发建设体制;二是要明确界定经济适用房购买标准,改革供应管理方式;三是要根据低收入家庭实际情况,改革完善住房保障体制;四是要严格经济适用房交易行为,改革交易管理制度;五是要加强对经济适用房价格监管系统研究,改革成本控制体系;六是要严格控制经济适用房单户建筑面积,优化户型空间,改革建设户型标准。同时,加快启动中、低价位大型住宅小区建设。
8、要提高预防金融风险意识,强化信贷管理。一是要控制总量,合理调整结构,实行差别政策,以控制房开在住房消费资金中的比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费;二是要严格信贷管理,依法、依规贷款,切实强化贷后管理;三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时,强化贷款监控,实行封闭运行;四是要加强对个人住房贷款管理,一方面要继续支持本地居民自住购房,适度提高首付额度,另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。
9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作,积极采取行政、经济、法律等手段,在全县城镇范围内,全面推行物管。房管部门作为行业主管部门,要结合实际,积极开展试点工作、并注意总结经验,为推进物管产业化奠定坚实基础。
10、要加强房地产开发监控力度。据了解,目前昆阳镇房开用地较大,已远远超过当地住房需求量,这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期,建立健全统一有序的房开市场,在全县土地总量控制上,既要适当增加供应、缓解供需矛盾,又要防止土地供应过度投放,形成市场风险。
五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析
综合我县房地产发展现状可以看出,当前我县房地产业形势可说是喜忧参半,既不能盲目乐观,也不能妄自菲薄。1998年以来,我县房地产价格上涨具有客观必然性,是我县房地产业发展过程的必然结果,相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持,而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处,也是我县能在房价较快上涨的同时,保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析,我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在:
1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’,建设新平阳”,率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位,这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城,建设新区,城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散,加速城市化进程,构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大,为我县经济发展带来机遇,给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明,人均GDP在800—8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时,房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右,而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代,发达国家人均住房建筑面积为:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到30平方米之前,房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县,具有较大发展潜力。
2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力,居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成,特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建,按25%扩面计算,需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外,鳌江镇火车站的后年开通,瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体,对整片区域也起到很大推动作用。虽然,20xx年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷,土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米,而近年来实施开放人口政策,每年新增人口在0.4—0.5万人,这里虽有经济适用房供给,但还不能满足。因此,急需加大住宅区建设,我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。
3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长,给我县房地产业提供发展真实需求。20xx年,我县户籍人口为84.1万人,暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料,规划近期20xx年户籍人口为85。88万人,远期20xx年户籍人口为88.41万人。目前,随着该县招商引资,暂住人口不断涌入,以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素,该县以后几年人口增长情况,城镇总人口以每年4000—5000人速度增长,其中非农人口增量为每年3000—4000人,暂住人口为每年200—300人。
(1)新增城镇人口住房需求
根据城镇人口预测,按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量:
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中:P1:新增人口住房需求总量
W1:新增人口中非农人口增量
N:新增人口人均建筑面积(按人均30平方米取值)
W2:新增人口中暂住人口增量
R:暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例(估计在9%左右)
F:暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量:
20xx年新增人口住房需求总量:
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.20xx(万平方米)
20xx年新增人口住房需求总量:
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(万平方米)
20xx年新增人口住房需求总量:
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(万平方米)
(2)经济发展居民改善居住条件对商品房的需求
由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房,根据20xx年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35。9平方米,居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加,人们对改善居住条件的愿望也随之强烈,必然购买新房换旧房,参照国际经验,如以非农业人口4万户为基数,按每年每户增加1平方米计算,年需求量为4万平方米左右。
(3)投资对商品房的需求
由于房地产具有保值、增值功能,一定数量的投资需求是必然存在的。近年来,有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场,一大部分人都成了“炒房一族”,其手头上房屋基本上有2至3套,但根据当前房地产市场低入住率,一旦可以赚钱,基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素,估计在我县投资对商品房的需求量,占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之,从目前土地供应状况与未来市场需求分析,今后房地产市场将会更加完善和成熟,住房消费将会更趋理性。
房地产调研报告 篇8
房地产作为一种耐用消费品,其使用寿命可达几十年甚至上百年,具有保值增值的功能,是一种常见的投资品,因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场,指存量房屋再次上市交易,是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动,笔者近日先后到xx市房地产产权产籍监理(市场)处、xx市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房(二手房)市场调研。近两年,由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持,我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用,对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说,二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构,贯穿整个二手房交易过程。其中,任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大,就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前,我市二手房贷款市场刚刚起步,市场准入门槛比较低,二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此,针对我市二手房贷款市场现状,有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题,尽快研究防范与改进对策,确保我市房地产市场健康快速地发展。
一、我市二手房市场的现状及原因分析
xx年12月,我市二手房市场受宏观经济影响,仍处在调整阶段,市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施,但从整体来看,收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外,其它各项均无明显改观。
(一)12月我市二手房交易情况
xx年12月我市存量房共成交498套,同比下降18%;其中存量住房成交407套,同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米,同比下降14%;其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米,同比下降14%。
(二)12月我市二手房价格情况
xx年12月,我市二手房住房平均价格为2480元/平方米,同比增7.6%。
(三)我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1、还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度,商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段,难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断,从而,造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2、二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中,二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险,无法得到有效控制,银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看,房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间,起到了“桥梁”作用,在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而,由于我市二手房市场刚刚起步,有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准,造成这些服务公司的准入门槛低,市面上出现了一批大大小小的中介公司;并且,二手房中介从业人员素质大多不高,再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自己保护意识不强,致使二手房贷款市场蒙骗现象严重,收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明,提供虚假资料,骗取银行贷款或高比例贷款,从而,向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下,这些违规操作的中介公司或个人,利用各种手段,帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手,他们便销声匿迹。而且,二手房贷款的期限一般比较长,在房地产市场动荡和下滑时期,承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者,贷款金额相对比较小,手续烦琐、复杂,再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少,银行若要从收集资料开始直接与借款人联系,收齐资料后上报并逐级审批,这个过程需要耗费很长时间。所以,银行在开展二手房贷款业务的过程中,较多的是与中介公司合作。然而,由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制,再加上银行之间竞相竞争,使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则,甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司,在放款的环节上不严格控制,这不仅严重违背了银行的风险管理原则,也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
(一)进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月xx市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出:市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元,住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年,购买第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%,购买第二套商品住房首付款比例仍执行30%。在还清住房公积金贷款本息的前提下,可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台,使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下,有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施,政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大,金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现,xx年我市的房地产市场可能显现以下特点:一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放,需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济适用住房,及廉租住房建设力度加大,投放市场的供給将会大幅增加,这对平抑房价上涨,改善住房结构,稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状,除政策的引导、政府的努力外,市场中的广大主体也要理性对待,仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。
(二)尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为,可从以下三方面着手建立个人信用制度:
1、有关部门可以根据房屋的区域性和固定性,以城市为单位,依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息,评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源,并据此评定借款人的个人信用等级,作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2、各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款,并通过审查其债务和贷款的偿还情况,来评定借款人的信用资质。
3、各商业银行间要尽快联网,实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人,要在各行之间公示,使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。
(三)继续推行存量房(二手房)交易资金托管业务。存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户,由托管部出具“托管凭证”,作为办理房地产权证的要件之一,这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。xx市存量房(二手房)交易资金托管部成立于xx年12月21日,至今方便了近千户的宜城人民,起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。
(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司,制定切实可行的市场准入标准,如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定,淘汰那些不符合标准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质,对他们进行培训和资格考试,对不合格和违纪的从业人员,应取消他们的从业资格。严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为,保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑,依法经营、规范范运作诚实守信,才能使自己的公司不断发展壮大。
房地产调研报告 篇9
当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。XX年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占gdp的7.6%。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。XX年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,XX年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。XX年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从XX年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,XX年为3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出。
“xx”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。据统计部门数据显示,XX年---XX年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。
近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩,是上年的6倍;XX年总投放达236亩,同比增长2.2倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,XX年为10.59亩,XX年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降69.06%,XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看,国内贷款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺,呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从XX年开始,预售面积超过了销售面积。XX年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升。XX年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的主导因素。目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,XX年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看,购房的全部是县内居民,基本以自用为主,因而,我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,经济适用房启动较晚,土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快,升幅较大。据最新调查资料统计,XX年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,XX年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃,房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后,存量房交易活跃,交易面积逐年“放大”,XX年共成交184起,面积16396.17m2,XX年共成交243起,面积20405.54m2,XX年共成交225起,面积21300m2。近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
(二)市场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”,开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低。部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险。
(四)房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
(五)城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产市场的高消费群体,给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于提高城市品位,不利于改善居住环境。
(六)市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
(七)住宅体系不完善,经济适用房投放少,廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快,价格偏高。
(八)房地产开发结构不合理,住宅品种单一,难以满足不同的消费需求,刺激消费的增长,商业营业用房比重偏高,出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
(一)行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大,按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要,商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展,这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调,要加强房地产货款监管和市场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强,我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合,集中度将明显提高,并形成市场竞争的'核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出,而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整,低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变,个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费,将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚,目前处于发展阶段,前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕,而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切,因而对开发商而言,销售风险较小,且利润空间较大。近年来的开发,已基本消耗了这一群体的购买力,对他们而言,住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。
而目前,尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体,因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工,乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工,估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套,1999年以来交易备案的约900套,加上拆迁房约近百套,需换房户按剩下的30%计,将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体,将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格,如何缓解这一供需矛盾呢,我们认为除了政策及金融支持外,开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时,随着商住房商品化程度的不断提高,单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注,建设“廉租房”,建立低收入家庭住房保障机制,让所有人都“居有其所”,是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡,价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足,商品住宅的供应不够,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影响了价格的上升。XX年新开工的面积达188450m2,其中商品住宅1265551m2,营业用房61899m2。XX年的供应量放大较快。据调查显示,11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2,空置面积(待售面积)有60077m2,其中住宅25413m2,商业用房34659m2,年度存量较大,这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看,XX年为4.94公顷,XX年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷,实施投放量约5.5公顷),XX年11月止约投放2.52公顷,虽然年度投放紧缩较快,但考虑XX年南湖地块一期建设将动工,实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量,尚较充足,保证了今后几年的土地供应。从需求上看,市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现,开发结构的调整,旧城改造的持续以及人口的集聚,住房消费潜力将被进一步激活,得以更充分地释放,给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示,XX年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2,虽然价格比上年每平方米上升了100元,但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡,今后几年,商品住宅的价格升幅有限,价格相对稳定。
(二)发展动力十足,发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进,给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区,以此为依托在岙滩形成居住区及副中心,围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构,城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间,加快旧城改造步伐,加速城市化进程。而且,随着城市化的发展,县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近,城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设,将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚,城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划(XX-20xx)》对人口规模的预测,规划近期(至XX年)县城城市人口规模将发展到4.6万人,净增近万人,按人均建筑面积30m2计,县城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2,集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量,拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量,婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施,给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立,为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路,是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施,我县的森林生态系统功能进一步增强,生态环境质量始终保持全省全国先进水平,生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富,特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进,生态城市功能进一步强化,城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈,基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力,被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境,将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假,甚至居住,给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越,提升了城市竞争力,也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”,万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地,形成硅电子产业的集聚,一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展,也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
(一)建立预警预报制度,加强行业调查分析,引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度,及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析,引导开发企业理性投资,消费者理性购房。
(二)加强政府宏观调控,努力解决供需矛盾,实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模,基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能,加大调控力度,通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用,保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用,通过城市建设方向和进度的调整,利用房地产开发空间上的拓展和压缩,有效控制房地产开发规模,通过对居住用地的功能、布局调整,调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状,规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅,不搞商住楼);有计划地进行旧城改造,以稳定住房需求,防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划,建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制,加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备,并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度,严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度,严禁以任何其它方式取得房地产开发用地,规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量,合理调整信货支持,实行差别政策,以控制房地产开发与住房消费中比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款,同时强化货款监控,实行封闭运行。加强对房地产货款的监管,依法依规货款,严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款,扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款,继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款,适度增加对经济适用住房的信贷支持。
(三)完善市场监管制度,加大违规查处力度,规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责,完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理,把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理,把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理,把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度,不能以罚代处,一罚了之,要发现一起查处一起,绝不姑息。
(四)坚持市场化导向,创造公平竞争环境,规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放,都应实行公开的市场化运作,经营性土地使用权的出让和转让,按规定都必须进入市场交易,采取招标、拍卖和挂牌方式,杜绝协议出让行为,推行“阳光交易”,使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作,可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用,适当留有开发微利等方式运作。
(五)加强住房政策性保障,引导商品房结构调整,完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分,它既可以给中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量,既不能对市场造成负面影响,也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际,经济适用房的投放量宜小不宜大,因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务,政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房,可以进一步活跃存量房市场,促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设,建立保障机制,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数,我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户,1512人,其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发,针对不同消费群体的消费特征和购买能力,开发不同档次、不同价位的商品房,一方面可以满足不同层次的消费需要,另一方面可以充分调动消费潜力。
(六)加快发展房地产服务业,培育市场潜在消费群体,促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看,房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展,需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规,加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度,清除无证、无照中介机构,规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念,提升服务层次,不断提高从业人员素质,以诚信创品牌;再者要加大扶持力度,创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策,建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用,加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策,提高中低收入消费群体的经济承受能力,使潜在的住房需求转化为现实购买力,有效扩大市场需求量。
(七)促进产业集聚,加快市场建设,增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作,主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设,加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台,进一步促进产业集聚,不断推进工业化步伐,从而带动城市化的发展。
要深入贯彻实施生态立县战略,大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业,以打响钱江源绿色品牌为动力,以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标,加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。
通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展,加速要素集聚,从而增强房地产市场发展后劲。
房地产调研报告 篇10
当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。20xx年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17。9%,占gdp的7.6%。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。20xx年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,20xx年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:
1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20xx年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了20xx年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。20xx年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的'主要动力。
2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从20xx年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。20xx年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;20xx年完成房地产开发投资额xxxx万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,20xx年为3.32%,20xx猛增至13.25%,20xx年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出。
“xx”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。据统计部门数据显示,20xx年———20xx年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。
近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。20xx年全县总投放为16亩;20xx年总投放为98亩,是上年的6倍;20xx年总投放达236亩,同比增长2.2倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。20xx年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,20xx年为10.59亩,20xx年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。
房地产调研报告 篇11
一、云阳概况
(一)区域基本情况云阳县位于重庆市东部,三峡工程库区腹心地带。东领奉节县,南连湖北省利川市,西界重庆市万州区,北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24%26acute;32—109°14%26acute;51,北纬30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之间,南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过,境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里(距三峡大坝260公里),顺江而上西至重庆市区337公里(距万州区水路23公里、陆路41公里)。云阳县共辖42个乡镇,末总人口129万人,其中:农业人口103万人,占91.03%;非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主,少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。
(二)区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区,地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜,最高点为海拨1809米,最低95米;全县地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平坝更少,可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区,季风明显,具有春早不稳定,夏热多伏旱,秋凉多绵绵雨,冬暖少日照,主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c,最低气候4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时,年平均降雨量1100.1毫米,无霜期300天以上,适宜多种农作物生长。
(三)区域经济条件与社会条件“十一五”期间,地区生产总值年均增长11.9%,全县gdp达到53.3亿元,比接近翻一番,人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元,相当于“十五”的3倍,年均增长24%,高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元,年均增长12.99%,比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元,年均增长8.3%。三次产业结构比由42.3:33.7:24.0调整到的31.1:33.3:35.6.社会消费品零售总额达到18.2亿元,年均增长12.2%,比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。
(四)区域基础设施及交通条件城镇体系框架基本形成,城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施,提升了城市品位,城市创新工作卓有成效,新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强,加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。云阳交通四通八达,运输方便快捷。长江自西向东横穿而过,现有各类港口、码头100多处,沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过云阳境内,至开县二级路今年贯通,至湖北利川二级路,兰杭高速公路云阳段即将通车,云阳长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里,仅40分钟车程。新建特大桥梁11座,完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,县乡公路油化硬化率达到31%。新修标准四级公路456公里,90%以上乡镇公路达四级标准,95.8%的村通公路。新建二级车站1个,三级车站4个,完成港口码头复建11处。
(五)城市定位云阳新县城定位为云阳县的政治、经济、科技、文化中心,三峡旅游服务基地之一,发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为:发展到20万人,2020年30万人,用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构,形成以双江为中心,人和、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态,围绕新城,大江、大桥、大道、大公园凸现,成为渝东城市群中的重要城市。云阳是一个地处偏远的移民新城,以云阳新县城为中心,构建极核发展模式,加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系,加快自身发展,以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业,充分挖掘全县旅游资源,着力构筑“一心两翼”旅游开发格局,接待游客250万人次,张飞庙成功搬迁,7月19日正式开馆,被评定为国家aaaa级景区,成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇,将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园,建成了云阳的一张名片。新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施,提升了城市品位,城市创建工作卓有成效,新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强,加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划,不可用于出让的公益性质用地(道路广场用地、市政设施用地、绿地)在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%;兼具公益和经营性质的用地(行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地)在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让,但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让,本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。
二、房地产开发情况
(一)房地产市场总体态势云阳新城为移民城,云阳新城的城市总体布局为“一城四区”,已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因而研究购房者的'需求具有更加重要的意义。据调查,居民普遍拥有住房,有的甚至有两套或者三套以上的住房,区域房地产市场目前已基本趋于饱和。要促进房地产市场发展,可以通过在特色上下功夫,开辟高端市场空间。为此,我们进行了“云阳县住房消费状况研究”的市场调研活动,总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。
(二)可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇,将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园,能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右,县府通过招商引资,湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。
1、开发现状丽江景苑,该楼盘占地18706平方米(28亩),建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米,住宅公寓面积6.8万平方米,容积率达到5.5.住宅部分起售价为1200元/平方米,最高价达到1700元/平方米,销售状况良好,该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。福苑楼盘,该楼盘占地1867.6平方米(2.8亩),建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米,住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米,住宅部分起售价为1500元/平方米,最高价达到2200元/平方米,销售状况良好,该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。
外滩广场,该楼盘占地100050平方米(50亩),工程分三期建成。一期工程楼盘占地26680平方米(150亩),建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米,住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米,住宅部分起售价为900元/平方米,最高价达到1200元/平方米;,二期工程楼盘占地26680平方米(50亩),建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米,住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米,住宅部分起售价为1050元/平方米,最高价达到1750元/平方米;,三期工程楼盘占地26680平方米(50亩),建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米,住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米,住宅部分起售价为1750元/平方米,最高价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好,其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。
滨江国际,该楼盘占地27346平方米(38亩),建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米,住宅公寓面积14.8万平方米,容积率达到5.5%住宅部分起售价为1750元/平方米,最高价达到3000元/平方米。
2、本区域竞争楼盘分析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前,在云阳县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区,大环境,电梯小高层为卖点,户型为90110平方米(小户型,小面积),120145平方米(中户型,中面积),180250平方米(大户型,大面积),小户型、小面积占60%,中户型、中面积占25%,大户型,大面积占15%。购房以外地人和本地人为主,其户型方正实用,楼价偏高,各方面配套齐全,预销售很乐观;外滩广场现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目三期原定于3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年云阳的房地产市场火爆,住宅部分起售价为1500元/平方米,最高价达到2200元/平方米,销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区,大环境,电梯小高层为卖点,户型为8095平方米(小户型,小面积),100125平方米(中户型,中面积),130180平方米(大户型,大面积),小户型、小面积占55%,中户型、中面积占35%,大户型,大面积占10%。购房以本地人为主,其户型方正实用,楼价偏高,各方面配套齐全,预销售很乐观;福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区,大环境,电梯小高层为卖点,户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主,其户型方正实用,楼价偏高,各方面配套齐全,预销售很乐观;由于走品牌个性化,特设7.5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。
三、土地储备的几点建议
(一)应抓紧进行土地储备工作云阳在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定(即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉)1520亩作为梅峰水利工程的储备用地,区位优势好,增值大,变现快,应抓紧进行土地储备工作。
(二)由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响,具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划,具体规划指标未定,导致实际可出让的土地面积无法确定,对估算结果产生一定影响。
房地产调研报告 篇12
近年来,随着住房制度改革逐步深入,国家宏观经济政策驱动,全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展,在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件,有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业,对改善居民住房状况起到了关键作用。然而,从我县房地产市场现状分析,也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视,于近期组织人员对1998—2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研,针对该行业发展中存在的问题,制定了一系列行之有效的举措,积极引导该行业持续健康发展。现就1998—2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下:
一、1998—2003年我县房地产市场运行情况
(一)国民经济快速发展,人民生活不断改善。1998—2003年,我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元,财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元;城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元,农民可支配收入由3318元增至4702元。
(二)房地产发展势头良好,已逐渐成为重要产业。1998年以来,我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元,有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展,房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。
(三)土地供应情况(表格附后)。1999—2001年,我县房地产市场从无到有,处于发展期,土地供应量也逐年上升,加上旧城改造,至2001年达到最高,项目数有26个,供应量为18.5894公顷,其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷,占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预,我县房地产市场进入低谷期,土地供应量最低仅为2.8854公顷,到2003年开始复苏,供应量有所增加,达10.6276公顷。从供地来源看,存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始,国家宏观调控政策实施,对增量土地使用略有下降,加大了旧城改造力度。另外,我县商业、市场、旅游等用地供应不多,这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来,我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷,而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷,市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷,可见在经营性用地供应中,住宅用地还是占绝大部分,基本上集中在城市规划区内。
(四)房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示,1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高,共完成投资额5。73亿元,比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米,减少2.2%,竣工房屋面积23.3万平方米,减少5。3%;商品房销售面积16.4万平方米,减少16.8%;年末商品房空置面积6.9万平方米,增长102.9%。
(五)房地产市场购销两旺,房地产价格稳步上升。1998年以来,房地产销售总量年均保持在15万平方米以上,其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示,我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米,增长到2003年的2200元/平方米,6年涨幅达83%。
(六)购房动机发生变化,由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化,由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计,我县居民购买外地房产,70%以上是商铺。
(七)行业规模迅速扩大,打造品牌房开企业。截止2003年底,全县房开企业发展到43家,比去年增加了8%。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24%,一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。
(八)房地产金融业发展良好,为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末,我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元,6年间增长了2.12倍。2003年末,房地产贷款比去年同期增长1.38%。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种,个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据,我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几,在2001年个人购房信贷也只有623万元,仅占信贷总额的0.99%,而在2003年个人购房贷款额就有8554万元,比2001年增长13.7倍多,占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预,到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降,只有8.74%,但其总额已有8904万元,比2003年增长350万元。由此可见,我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境,也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。
(九)房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始,在摸索中不断发展,现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》,从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主,确保了拆迁双方当事人的合法权益,体现了公开、公正、公平性。同时,2004年又规范了农村村改拆迁管理工作,出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。
(十)存量房产交易活跃,健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后,存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米,比上年增长42.70%。同时,启动经济适用房,健全住房供应体系。不同层次住房供应方式,满足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城乡居民住房条件,我县城镇居民人均住房面积达到35。9平方米,农民人均建筑面积达到35。1平方米,居全市前列。
(十一)住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来,安居工程(经济适用房)改变了原来以单一途径的集资合作建房,转为解决机关干部、工矿企(事)业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止,国家先后下达我县安居工程(经济适用房)建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系,解决最低收入家庭住房困难,县房改办根据市、县政府有关工作部署,拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底,我县最低收入家庭居民258户,符合廉租住房登记的有215户(目前我县准备在昆阳镇试行)。
二、1998—2003年我县房地产市场基本特点分析
1、繁荣经济强硬支撑。近年来,我县经济保持较快发展速度,2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比,分别增长71%和125%。随着经济快速发展,居民生活得到明显改善,2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元,与1998年相比增长191%。
2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早,目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民购房积极性,从而释放出潜在的巨大住房消费能量。
3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负,降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%,2001年6月国家清理取消了47项建设性收费,2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取,非住宅交易管理费按12元/平方米收取,;二是推出个人住房贷款,增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来,我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。
4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数,即“食”在消费总支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比全国平均40%低8.6个百分点,这正是增加住房消费的大好时机。另外,我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠,而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标,这给我县房地产市场注入了强大的活力。
5、城市化进程加速发展。近年来,我县积极推进城市化进程,加速了城镇人口聚集。据统计资料显示,2003年我县城镇总人口达84.1万人,比1998年增长4.7%,此外,加上每年上万外来务工人员,这无疑给我县住宅产生巨大需求。
三、1998—2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析
总体32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上说,我县房地产市场化程度较高,房地产业保持较快健康发展势头,但同时也存在一些问题:一是住房供应与居民需求的矛盾较突出,经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多,小户型较少,提高了商品房均价;二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展,部分房开企业的自我约束机制不够完善,导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题;三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快,导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家,而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元,而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并没有出现较大增幅,可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显,也没有产生规模效应;四是土地价格偏高,以及少数乡(镇)土地供应缺乏计划,土地供应量过大,导致房地产开发商大量圈地,商品房用地供应缺乏详细规划,随意性大;五是工薪阶层购房困难,房屋空置率和空关率增大。据统计,我县房价上涨的同时,空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米,2003年则上升为5。4121万平方米。2003年,我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平,双职工家庭年收入2.36万元推算,如一个家庭买60平方米商品房,不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买,提高了空置率和空关率,而真正需要购房的工薪阶层,因经济问题而难以购房,形成了工薪阶层购房困难,空置率和空关率却加大的矛盾;六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家,其中仅有5家是2级资质的企业,其余都是3、4级企业,因而群体素质较低;七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构,规模较大的为数不多;八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上,存在协议、拍卖出让两种形式,由于两种形式并存,造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等;九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今,住宅精品少,小区品位都较低,上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。
四、保持我县房地产市场持续健康发展对策
1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施;将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合,同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施,真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上,制定好近、远期房地产开发计划,正确处理好“度”和“量”的关系,以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”,适时调控开发结构,今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求,特别要关注“平民住房”,要重点向中、低收入家庭倾斜,使他们买得起房,有房子住。
2、要加强对房地产发展研究,提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究,逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,加强宏观调控能力,并正确引导房地产的投资和消费,建立健全房地产市场预警机制。
3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求,保持土地合理的'供应量和供应比例,加大经济适用房建设,限制高档住宅的盲目开发和大规模建设,以防止出现积压;二是要增强房地产市场透明度,给房开商创造平等竞争环境。同时,要科学、合理制定招、投标办法,防止地价以“天标”中标;三是要加快建立房地产市场监测体系,对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈,以引导房开企业做好市场的细分和定位,避免盲目性,并有利于政府及时进行宏观调控。
4、要盘活存量土地,增加土地有效供给,确保适度土地供应总量,逐步建立梯度土地供应体系,尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快,建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此,要适度拓展该县发展空间,提高土地供应能力。加大基础设施建设,利用好闲置土地,改革现有土地产权交易制度,促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间,按时交地,确保用地计划顺利完成,逐步建立梯度土地供应体系,满足不同层次住宅需求。
5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预(销)售管理,规范商品房销售环节,解除购房者后顾之忧;二是要加强房产经纪机构管理,规范房地产中介行为;三是要简化房产交易手续,提高办证速度。
6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品,提高住宅建设品位,严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头,推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境,优化套型设计,充分合理利用空间,注重资源的充分节约和综合利用,建造生态住宅,使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施,严格入市门槛,对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业,通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时,制定一些优惠政策,向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜,使企业做大做强,以适应入世后的新形势。
7、要加大经济适用房建设力度,改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面:一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作,改革房地产开发建设体制;二是要明确界定经济适用房购买标准,改革供应管理方式;三是要根据低收入家庭实际情况,改革完善住房保障体制;四是要严格经济适用房交易行为,改革交易管理制度;五是要加强对经济适用房价格监管系统研究,改革成本控制体系;六是要严格控制经济适用房单户建筑面积,优化户型空间,改革建设户型标准。同时,加快启动中、低价位大型住宅小区建设。
8、要提高预防金融风险意识,强化信贷管理。一是要控制总量,合理调整结构,实行差别政策,以控制房开在住房消费资金中的比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费;二是要严格信贷管理,依法、依规贷款,切实强化贷后管理;三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时,强化贷款监控,实行封闭运行;四是要加强对个人住房贷款管理,一方面要继续支持本地居民自住购房,适度提高首付额度,另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。
9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作,积极采取行政、经济、法律等手段,在全县城镇范围内,全面推行物管。房管部门作为行业主管部门,要结合实际,积极开展试点工作、并注意总结经验,为推进物管产业化奠定坚实基础。
10、要加强房地产开发监控力度。据了解,目前昆阳镇房开用地较大,已远远超过当地住房需求量,这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期,建立健全统一有序的房开市场,在全县土地总量控制上,既要适当增加供应、缓解供需矛盾,又要防止土地供应过度投放,形成市场风险。
五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析
综合我县房地产发展现状可以看出,当前我县房地产业形势可说是喜忧参半,既不能盲目乐观,也不能妄自菲薄。1998年以来,我县房地产价格上涨具有客观必然性,是我县房地产业发展过程的必然结果,相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持,而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处,也是我县能在房价较快上涨的同时,保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析,我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在:
1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’,建设新平阳”,率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位,这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城,建设新区,城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散,加速城市化进程,构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大,为我县经济发展带来机遇,给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明,人均GDP在800—8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时,房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右,而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代,发达国家人均住房建筑面积为:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到30平方米之前,房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县,具有较大发展潜力。
2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力,居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成,特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建,按25%扩面计算,需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外,鳌江镇火车站的后年开通,瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体,对整片区域也起到很大推动作用。虽然,2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷,土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米,而近年来实施开放人口政策,每年新增人口在0.4—0.5万人,这里虽有经济适用房供给,但还不能满足。因此,急需加大住宅区建设,我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。
3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长,给我县房地产业提供发展真实需求。2003年,我县户籍人口为84.1万人,暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料,规划近期2005年户籍人口为85。88万人,远期2010年户籍人口为88.41万人。目前,随着该县招商引资,暂住人口不断涌入,以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素,该县以后几年人口增长情况,城镇总人口以每年4000—5000人速度增长,其中非农人口增量为每年3000—4000人,暂住人口为每年200—300人。
(1)新增城镇人口住房需求
根据城镇人口预测,按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量:
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中:P1:新增人口住房需求总量
W1:新增人口中非农人口增量
N:新增人口人均建筑面积(按人均30平方米取值)
W2:新增人口中暂住人口增量
R:暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例(估计在9%左右)
F:暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量:
2004年新增人口住房需求总量:
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(万平方米)
2005年新增人口住房需求总量:
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(万平方米)
2006年新增人口住房需求总量:
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(万平方米)
(2)经济发展居民改善居住条件对商品房的需求
由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房,根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35。9平方米,居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加,人们对改善居住条件的愿望也随之强烈,必然购买新房换旧房,参照国际经验,如以非农业人口4万户为基数,按每年每户增加1平方米计算,年需求量为4万平方米左右。
(3)投资对商品房的需求
由于房地产具有保值、增值功能,一定数量的投资需求是必然存在的。近年来,有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场,一大部分人都成了“炒房一族”,其手头上房屋基本上有2至3套,但根据当前房地产市场低入住率,一旦可以赚钱,基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素,估计在我县投资对商品房的需求量,占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之,从目前土地供应状况与未来市场需求分析,今后房地产市场将会更加完善和成熟,住房消费将会更趋理性。
房地产调研报告 篇13
第一部分、阜新市概况
阜新1940年建市,市名源于“物阜民丰,焕然一新”之意。东临省会,距沈阳直线距离147.5公里;南靠渤海辽东湾,与大连港南北相望;西与锦州港、京津地区襟衣相连,是环渤海经济区的组成部分之一。全市总面积10355平方公里,其中城市规划区面积674.02平方公里,建成区面积53平方公里。下辖两县五区,即阜新蒙古族自治县、彰武县和海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。此外,还有省级经济开发区和高新技术产业园区。全市总人口193万,其中城市人口78万。全市有30个少数民族,共30.5万人,占总人口的15.8%,其中蒙古族人口22万,占总人口的11%。
阜新具有悠久的历史文化。境内的查海古人类遗址,距今已有7600年以上的历史,著名考古学家苏秉琦先生因此将阜新誉为“玉龙故乡,文明发端”。在辽代,阜新是契丹民族的主要活动区域,近年来发现了多处辽代契丹贵族的墓葬。位于阜新蒙古族自治县境内的懿州古城,是武当宗师张三丰的出生地。在清朝,阜新是藏传佛教的东方传播中心,境内的瑞应寺现有国务院册封的七世活佛,海棠山上至今还保留着267尊藏传佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而兴”的资源型城市,至今已有100多年的煤炭开采历史。
近几年阜新的房产市场呈现上升趋势,而且有稳步上涨的势头,所以,阜新市近几年的房子建造业发展迅速。
第二部分、阜新市房地产市场特征
一、阜新市房产整体发展概况
①通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点:
②房产开发起步较晚,开发规模及价格正处于逐步攀升阶段,房产开发商品化程度偏低;③房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境,规模化的市场初步形成;④整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够,但营销水平并不落后;二级市场表现稍活跃,其价位与商品房市场步调接近。
二、住宅地产发展现状分析
从整个阜新市房地产市场的发展看,住宅商品房的开发处于快速发展阶段,原有商品房供应量不多,后续开发量正逐步增加;有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多;随着竞争激烈程度的加强,发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强,户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。依据调查显示,目前阜新市房产品质逐步提升,具有代表性的有:海鑫国际、祥宇一品、金地花园、银通国际等。下面就这些楼盘进行具体分析,以便掌握阜新市未来的市场发展情况,为本案的开发与营销提供参考资料。
1、代表性楼盘概况
规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主,小高层为辅;小高层呈现与多层共存的市场现状,小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育,目前还处于初级阶段;产品立面外观多数以外墙涂料处理,品质感稍显不足;开发户型主要以二房、三房为主,四房占很少一部分,顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。
2、代表楼盘对比
根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征,本次调研特别针对市场上具有代表性的'房产项目展开分析,有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验,为本项目的规范化市场运作奠定基础。
⑴海鑫国际
——项目定位:阜新人上层生活的坐标。
——项目规模:占地面积14.85万平方米,由多层和小高层组成,分三期开发建设,共开发建设47幢楼,一期15幢,20xx年8月30日竣工,现已全部入住,二期工程20xx年8月30日竣工4幢,二期现有16幢即将竣工,三期即将开工。
——建筑特色:简洁、现代的建筑风格。
——工程进度:09年4月份而起进入市场以来,截至目前接近三年时间,目前工程进度接近完工。
——销售情况:房屋接近售完,还有部分小户型以及大户型待售。
——价位情况:均价2500元左右,10楼参考价位3200元/㎡,最低、最高价在2300—3500元浮动。
——主力总价:以125㎡主力三房为例,市场总价为:35万左右。
——商业分析:临街商铺10000元/㎡,最小的商铺面积为33㎡,总价为33万,与住宅类主力户型的主力总价接近。
——项目配套:超市分布周边,餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民的日常消费,配套完善。
⑵金地花园
——项目定位:户型结构优势明显,地理位置好。
——项目规模:建筑面积160000平方米,占地面积119350平方米。
——销售情况:现已售完,二期建设完毕,已销售65%,三期已规划完毕,正在建设之中。
——价位情况:起价:2650元/平方米,最高价:3800元/平方米,均价3200元/平方米。
——主力户型:二房68平方米-102平方米,三房105平方米-130平方米。
——其他资料:金地房地产开发有限公司进行建造和规划,容积率为1.34,绿化率为40%,一期总户数为1928户,采取地热。
——项目配套:周边有小型菜市场、游泳馆、公园,超市以及饭店围绕小区分布,2路、2环、12路、13路都在小区门口经过。
第三部分、区域市场总体分析
一、该项目所在区域概况
小区位于位于人民街以东,东风路以北,工业街以西的34.8万平方米的祥宇·一品,在摘地之初就惹来各方的关注,如今,一期27幢15万平方米已经售罄。阜新首席德式风情建筑呈现在我们面前——砖红色、灰色、黄色相间,高低错落,蓝色坡屋顶彰显出艺术的流畅与美感,简约、美观、庄重、大气,品质感优越;线条、色调、建筑,都表现出了简约、硬朗、庄重的气质,它对人的活动空间非常注重,无论是建筑物的外部,还是建筑物的内部,都通过有层次的空间营造来满足人的需要。
二、地块分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月经阜新市工商行政管理局批准成立的房屋建筑工程总承包三级资质的建筑公司。公司设有总经理办公室、工程部、安全质量部、物资供应部、财务部、经营部、保卫处等部门。工程共49栋楼,建筑面积达到30万平方米。
三、竞争分析
本项目周边3公里半径范围内具有代表性的是时代海鑫房产开发的海鑫国际项目,共有13栋多层、3栋小高层,其中60%以上被公务员团购,目前该项目现房呈现,与本项目不构成直接的竞争局面。